06年上半年成都市新开商业楼盘仅7个,其中不包含还未正式销售的潜在商业楼盘及商业面积小于10000平方米的住宅底商。新开商业楼盘总体供应面积为70.3万平方米，从价格供应来看，商业楼盘整体均价在15900元/平方米左右。从各个区域来看，分布不太平均，其中，城西新开的商业楼盘中，包括有社区商业（时代空间），高校商铺（大地新光华广场），专业市场（三九九峰汽配城）和商业街（醉香街）等，涵盖类型较多；市中心则为体量较大的综合性消费场所，如熊猫城·尚品馆，以及一个手机专业市场——赛格广场；城东仅一个商业楼盘——尖东时尚生活广场，现已全部呈现并交房；城南、城北由于过去几年商业发展较快，今年对商业楼盘的需求量少，因此今年上半年暂无商业楼盘销售。

1、供应总量特征 

2006年新开盘商业项目共7个，商业物业总建面积约70.3万㎡左右，平均体量为10.04万㎡/个，大部分较大规模楼盘均为分期项目。

新开商业楼盘全部集中在市区，郊区仅有规模极小的住宅底商，没有纳入研究范围。这也在一定程度上说明了近几年虽然近郊经济状况有一定发展，但作为商品交易场所的商业物业市场还有待开发。

上述商业楼盘大部分将在2007年投入经营使用，市场能否消化现在仍然未知；部分项目，如熊猫城·尚品馆、尖东时尚生活广场目前已经进入经营阶段。

2、供应区域分析 

Ø       城西楼盘在数量上占有绝对优势，占有总量的57.1%。其他区域均较少；

Ø       各区域商业楼盘总建筑面积相差较大，城中供应体量居各区之首，所占比例达到了72.5%；

Ø       城东商业项目供应较少，仅从属于“尖东·旺座”的尖东时尚生活广场进入市场销售，对整体商业市场影响不大；

Ø       城南、城北由于过去几年商业发展较快，近年对商业楼盘的需求量少，因此今年上半年无商业楼盘销售；

Ø       城西商业楼盘在总量上占绝对优势，但体量上次于城中。因该区域高档社区较多，满足日常生活所需的购物、休闲、餐饮、娱乐、及家居、建材等商业物业需求量大，所以商业楼盘开发活跃，既有综合性楼盘又有专业性市场；

Ø       城中辐射全市的成熟商业氛围使该区商业物业的需求量较大，主要为综合性的大体量分期项目，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，对整个成都市商业地产投资市场的影响较大。

3、供应环域研究

 

Ø       三环以内是商业楼盘的主要分布区域。三环外仍为商业地产供应的薄弱区域，今年上半年占无新盘发售；

Ø       二、三环之间商业楼盘的供应数量最多，占了总供应量的42.86％；

Ø       大型商业中心仍以一环内区域为主，商业楼盘的总建筑面积最大，占了总供应量的72.55%。

 

4、供应产品研究

（1）   产品规模

 

Ø       城中、城西在50000平方米以上的大盘较多，各区域楼盘规模以30000平方米下的为主，30000－50000平方米之间没有楼盘。

Ø       城西与城中有部分大体量的商业项目，城西代表性大体量商业项目为三九九峰汽配城，城中代表性项目为熊猫城·尚品馆，其余区域的大体量商业项目较少，在全市商业中的影响力也相对较小。

 

 

Ø       一环以内以及二、三环之间建筑面积在50000平方米以上的大盘数量较其它环域多，其余环域商业楼盘多在30000平方米以下；

Ø       各环域30000－50000平方米之间无楼盘供应；

Ø       二环－三环区域各种规模大小的商业项目均有分布，但以10000－30000平方米之间的中等规模项目为主，其次50000平方米以上的大体量项目占有一定的比例，主要分布在金沙-光华片区以及红牌楼一带。

 

（2）   业态构成

 

根据目前新开商业楼盘业态的规划及定位，成都市的商业楼盘的业态大致可以分为三类：以购物、休闲、餐饮、娱乐为主的综合性消费场所；以某一类专业商品为主的专业市场；以及以休闲、娱乐、餐饮为主的休闲场所。

具体情况见以下图表：

经营业态	楼盘数量 （个）	所占比例	建筑面积 （万㎡）	所占比例	主要分布区域
综合	4	57.14%	58.3	82.93%	三环以内，除城北、城南外，其余区域均有分布
专业市场	2	28.57%	11	15.65%	城西、城中，其余区域均无
休闲、娱乐、餐饮	1	14.29%	1	1.42%	城西二至三环之间金沙-光华片区
总计	7	100%	70.3	100%	——

 

从以上图表可见，各类经营业态商业楼盘主要有以下供应特征：

Ø       以购物、休闲、餐饮、娱乐为主的综合性消费楼盘数量多，体量大，除城北、城南外，其余分布较广泛；

Ø       专业市场为主的楼盘供应数量次之，总建筑面积也居第二。主要代表是城西二、三环之间的汽配城以及城中的一个手机专卖市场；

Ø       休闲、娱乐、餐饮为主的楼盘数量和建筑面积均最少，且多位于城西二、三环之间的金沙—光华片区。

 

5、供应价格研究

全市商业地产供应均价为15900元/㎡。

由于商业地产项目地段的差异以及产品形态以及销售方式等的差异，导致各个项目之间的价格差异很大，从最低的4300元/㎡左右到最高价格达到40000元/㎡左右。

 

Ø       城中的商业项目供应均价高于全市平均价格，达到了37500元/㎡。城中项目主要为分布在骡马市商圈的项目，销售价格较高；

Ø       城西的项目的供应均价为6960元/㎡左右，低于全市平均水平，主要由于城西部分中小项目的影响拉低了区域内项目的均价。

 

Ø       一环以内由于土地的稀缺性，商业楼盘数量少，又因其地处CBD区，成熟的商业环境使该环域商业楼盘的均价在30000元/㎡以上，其余环域商业楼盘价格依次向外环递减；

Ø       从各环域的均价比较来看，一环－二环区域的商业地产销售均价较低仅在6770元/㎡左右，其中城东方向的项目供应价格略高于此价格；

Ø       二环—三环的商业地产均在城西，因为多数为社区商业，所以售价居中，平均在7600元/㎡左右。

 

小结

成都市06年上半年新开商业楼盘总体呈现以下特征：

Ø       市区商业楼盘开发较附近区县活跃，郊区商业楼盘开发有待发展;

Ø       城西商业楼盘供应数量多、体量大，城东商业楼盘开发少，城东南住宅项目已日渐趋于成熟，对日后的商业发展具备一定潜力和机会；

Ø       内环及二、三环之间商业楼盘供应体量大，二、三环之间商业楼盘供应数量最多；

Ø       成都商业楼盘大多仍偏向大而全的经营理念，以购物、休闲、餐饮、娱乐为主的综合性楼盘分布广，供应数量多，缺乏目标集中的差异化定位；

城中的商业项目供应均价高于全市平均价格，城西一、二环之间的商业项目供应价格略低。